ベスト不動産が日々変化し続ける上海の状況をご紹介します。
上海の不動産、商業物件の状況

• 上海市、エリアについて
• 家賃について
• 上海、市場について
• 譲渡金について
• 契約時
• 法律関係

エリアについて

上海万博前後より、急速に地下鉄が普及し、市内中心部との地域格差が急速に縮まっています。
ただ、中国特有の同業種が集中して大きな一つの専門的な商業街を形成しているケースは未だ多く、それぞれのエリアや通りに特徴が見られます。

また、現在におていは、上海の著しい経済成長と世界の経済状況が重なり、各分野において日系企業をはじめ外資系の進出が目立ちます。

家賃について

日本と違い、第三者への借地権の譲渡が法的に認められており、現在では、第二、第三オーナーが権利所有者となり、実際に租借の交渉を行う際も、元々のオーナーではなく、この第二、第三オーナーとの交渉になるケースが多く見られます。

また、家賃設定に関して、日本の地価公示の様な法的に明確な基準値がないため、オーナーの言い値がそのまま家賃となっているケースが殆どです。
これらの要素により、例えば隣接する同区画の物件でも賃料が大幅に違ってくる様なケースが起こります。

上海と東京の比較

	上海	東京
人口	約2302万人	約1319万人
面積	約　6340km	約　2187km
総生産額 （2010年）	202,469　億円 （前年比＋9.9%）	852,000　億円 （前年比＋1%）
民間最終消費支出 （単位：１０億円）	6939.5	33 344.8
住宅平均平米単価	約　35　万円	約　22.27　万円
地下鉄	計 424.7km	計304.1km
総商業地面積	11,042　万㎡

市場について

以前の日系飲食店含む外資系飲食店は、その殆どが外国人居住区内に集中していましたが、現在は、現地の消費・需要の拡大に伴い、各エリアへの急速な出店ラッシュが行われています。
特に現地の若者を中心とする一般所得層以上の階級層は、日本及び日系企業に対して、同文化圏の目先のライフモデルとして、食、ファッション、サブカルチャー等あらゆる分野においてブランド化が進んでおり、その注目度、需要は拡大の一途を辿っています。

譲渡金について

こちらも家賃同様、法による明確な基準値がなく、貸主側の言い値がそのまま譲渡費になるケースが殆どです。
そのため、中には法外な譲渡費の設定を行う貸主もおり、（特に借主が外国人である場合や、現地事情をあまり知らない方である場合）租借において、最も気をつけなければならない項目の一つです。
但し、支払った譲渡費が必ずしもそのまま無駄になるわけではございません。
例えば、租借期間中に譲渡のオファーがあった場合、お客様自身が貸主として、譲渡費を設定し、貸しに出すことも可能です。

上海ベスト不動産では、上記事例等を想定した上での、現地事情に精通したプロによるアドバイス等により、物件探しのトータルサポートをさせて頂いております。

契約時

上海の商業物件は物件の出入りが非常に流動的であり、空きが出て一日経たないうちに、次の入居者が決まることも多々あります。
また、物件は契約により初めて１００％確保が可能となっているため、最終決定において、以下の様な流れを取ることの多い日系企業様にとっては、この現状が非常に不利になり、折角の優良物件を逃すケースも多く見られます。

その時、そのタイミングのみに存在する物件を逃さないためにも、上海ベスト不動産ではエリアの絞り込み、物件決定に関するアドバイス、市場調査、物件情報提供等を強力にバックアップさせて頂いております。

商業施設と路面店の比較

	商業施設	路面店
保証金	家賃の1ヶ月分～	月家賃1～3カ月分
家賃形態	ロイヤリティー(15%～25%)	固定家賃
契約期間	3年単位	2～5年
内装工事期間	2～3ヶ月	1～2ヶ月

法律関係

中国では土地はあくまでも国の持ち物

租借に関して日本と中国での一番の違いは、中国では土地はすべて国有地であるということです。
つまり、一般的に売買と呼ばれる契約も、正確には長期借地権の売買となり、日本の売買とは、所有の概念等が根本的に異なります。

そのため、発展著しい上海では賃貸契約期間中においても、政府の開発事業のため、半ば強制的に退去となるケースもあります。（２０１０年５月～２０１１年５月、新規開発宅地面積は976.27万㎡（前年比＋３３．２％）＝神奈川県横須賀市とほぼ同面積）

この場合も日本とは違い、政府及び借主からの金銭保証等で満足のいく金額が保証されるケースは殆どないため、借主の一方的な不利になり、ただ目先の好立地、好条件の物件ばかりに目を奪われていると、このような落とし穴に陥る可能性が出てきます。

このような事態を出来る限り防ぐため、上海ベスト不動産では、豊富な情報量、上海ベスト不動産独自の現地人脈をフル活用し、上海ベスト不動産で事前に厳選した物件を御紹介させて頂くと共に、上海ベスト不動産で事前に解かるすべての情報をお客様と共有させて頂いております。